楼市调控新阶段 房企发展呈现五大特征

楼市要闻南方日报葛政涵 李广军 许蕾2017-09-01 10:35

[摘要]2017年是个不折不扣的政策“大年”,各地房地产调控的收紧,考验企业的应变能力。

2017年是个不折不扣的政策“大年”,各地房地产调控的收紧,考验企业的应变能力。而从实际表现看,不少品牌房地产企业保持了既有的发展势头,并创出业绩新高。对于这些企业来说,多年的市场摸爬滚打,已经练就了一身应对市场变化的真功夫。在今年,行业发展也呈现万千气象,从企业应对市场走势的表现来看,可以归纳为五大特征。

1 多元化经营有声有色

今年上半年,龙头房地产企业均提出了各自的多元化运营策略。例如:7月,富力以199.06亿元收购万达77家酒店,借此收购,富力的酒店规模将超过100家,一举成为全世界最大的酒店运营商之一。李思廉表示,未来富力将持续寻求扩大整体规模并整合酒店资产,以增加经常性收入及利润的比例。

值得注意的是,特色小镇迎来探索与开发热潮。绿城、碧桂园、恒大、万科、华夏幸福、华侨城、绿地等各层级房企陆续打造融入文化、旅游、科技、足球、农业、养生等各具特色的小镇。如以碧桂园、时代地产等为代表的科技型服务小镇、以绿城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇,以及以华夏幸福为代表的产业小镇等。

“轨道交通+物业”模式持续升温。万科、绿地、绿城、华夏幸福、龙光等大中型房企,通过“轨道交通+物业”模式获取城市优质资源,助力企业快速发展。如万科与其基石股东深铁集团以TOD模式共同推进实施“轨道+物业”发展战略。绿城与宁波轨道交通集团签约,通过杨柳郡项目实现产业与地产相融合,开启“轨道+物业”新模式。

2 土地储备手段多元化

根据克而瑞研究中心的统计,上半年国内35家典型房企拿地总建筑面积为14526万平方米,拿地金额为7842亿元。当前楼市调控不断升级,土地拍卖政策也随着土地出让思路的变化而改变。尽管房企对于拿地的态度有所分化,但仍有不少房企对于获取土地依旧抱有热情。与此同时,土地储备手段多元化也成为当前房企拿地的重要方式。

在高地价城市,不少房企选择“抱团取暖”,联合拿地。克而瑞数据显示,今年前7月土地单价排名前10的地块中,有4宗属于联合拿地,例如北京朝阳区的一宗地块以楼板价51251元/平方米成交,排名单价首位,该地块由中粮-天恒-旭辉联合体取得。

而根据部分上市公司半年报披露的信息,除参与正常的招拍挂流程进行土地竞价外,一些房企还采取并购的方式获得土地,融创便是这类企业的代表。

据了解,今年以来融创通过并购所得土地建筑面积占比达97%,远远超过了招拍挂所得,就在7月份,融创还通过与万达达成协议,获得了万达5897万平方米的优质土地储备。

3 强化内部管理 优化组织结构

楼市的发展与变化,对房企提出了更高的要求,如何降低成本提高效率,从而增加利润,也是房企面临的重要课题。因此不少房企都采用强化内部管理的方式,优化组织结构,使企业自身的运行效率更加高效。

以恒大为例,公司采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低了营销、管理、财务三大费用。上半年报告显示,恒大销售及管理费用率同比大幅下降一半,这也是利润大增的原因之一。

同样在降低成本方面进行努力的还有万科。据了解,万科坚持通过管理提升发掘潜在效益,上半年销售和管理费用占销售金额的比例分别为0.76%和0.94%,较上年同期分别下降0.32和0.21个百分点。

在优化组织结构方面,绿城确立了“五位一体”的发展架构,即以“绿城中国”为管控主体,以“绿城房产、绿城管理、绿城小镇、绿城资产、绿城生活”为五大业务平台,共同打造“中国理想生活综合服务商第一品牌”。

一些房企还在公报中披露了管理方面的工作计划。例如金地集团就提出,为适应规模增长需要,公司将积极优化运营管理体系,完善运营管理制度,促进运营管控标准化。

4 强化现金流 降低负债率

楼市调整期,行业并购频现。而近期融创、富力大笔收购万达资产包的事件,也让业界聚焦房企现金流和负债率问题。在2017年,随着调控收紧,房地产信贷也明显紧缩。房企也在积极强化现金流,同时降低融资成本,降低负债率。

恒大最新发布的上半年业绩显示,其资产负债率为75.5%,同比下降4.2个百分点。据恒大首席财务官潘大荣现场透露,到今年年末恒大资产负债率将下降到67%左右,2018年末下降到60%左右,2019年末下降到55%左右。

上半年销售收入全行业第一位的碧桂园,在降低负债率上也有不错表现。截至2017年6月30日碧桂园净负债率37.8%,同比下降24.8个百分点;加权平均借贷成本5.32%,同比降低44个基点,长短期借贷、境内外借贷比较均衡。碧桂园针对目前较低的净负债率水平表示,会在规模和负债之间平衡,净负债率控制在不超过70%,以净现金流为正的基础上调整。碧桂园强调通过高周转实现现金快速回笼,上半年实现营业收入777.4亿元,同比增长35.5%。其中物业开发分部收入744.7亿元,同比增长34.4%。毛利润171亿元,同比增长42.1%,盈利大幅提升,也保证了其现金流和负债率指标的进一步优化。

5 更重利润增长目标

从房地产龙头企业的指标数据看,今年市场销售尽管再创新高,但在政策调控持续高压下,不少企业正在适当调整发展战略,由单纯追求发展规模和市场占有率,变为更注重追求效益。

恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧表示:“今年年初,恒大启动战略转型,提出要坚定实施发展战略和发展模式的转变。在发展战略上,由‘规模型’发展战略向‘规模+效益型’发展战略转变;在发展模式上,由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的‘三高一低’发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变。此次恒大交出有史以来最好的半年报,反映其战略转型成效显著。”

据了解,恒大上半年实现利润大增,一方面是由于销售高增长带动营业收入大增,另一方面恒大近两年大力度打造精品产品,不断提升产品附加值。此外,恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低了营销、管理、财务三大费用,上半年销售及管理费用率同比大幅下降一半。这些增效益、控成本举措加上持续强劲的销售,推动恒大利润持续高增长。

南方日报记者 葛政涵 李广军 许蕾

(南方日报)

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