第五次“负利率”时代:楼市最后的狂欢?

2015年的中国经济,实体低迷,GDP增速下降,股市高位跌落,而楼市依然畅旺。

8月份,70个大中城市新建商品住宅价格同比从上月下降0.4%转为上涨1.7%,为自2014年9月份以来首次转正;这也是最近16个月来,首次出现半数城市房价上涨。

这背后,是房地产调控6年来最大的宽松政策出台,以及不断的降准降息带来的“负利率”时代再次来临,房地产保值增值功能凸显。

但与前四次“负利率”不同的是,当前的楼市并非整体向好,而仅限于一线城市及部分二线城市,绝大部分的三四线依然深陷高库存泥沼,楼价在低迷中徘徊。

长期来看,由于房价已处高位,以及人口因素的变化,中国所有城市的房地产资产价格,未来上涨都将放缓。

“负利率”与房价共振

秋天已至,但中国房地产市场热度不减,利好不断。

自去年9.30、今年3.30新政之后,8月31日,住建部、财政部、央行又联合发文,自9月1日起,公积金贷款二套房首付降至两成,至此,已实施近5年的限购政策,在绝大部分城市已经取消,楼市“限贷”也已大幅放松。

8月28日,住建部、商务部等六部委也出台新规松绑“限外”,一定程度上取消了外资投资房地产和购房的限制。值得注意的是,这是过去十年来,政府对境外人士在国内购房限制的首次松动。

对此,中原地产首席分析师张大伟认为,当下的政策,已经完全摒弃了对楼市持续多年的“调控”和“抑制”的态度,而是以“稳定”、“支持”、“促进”取代。

宏观层面,今年以来,央行三次降息降准,目前1年期存款利率已降至1.75%,而国家统计局公布的最新数据显示,因鲜菜、猪肉价格大幅上涨,8月CPI同比上涨2.0%,居民存款实际负利率出现,我国再次进入负利率时代,中国房地产市场面临2009年以来最宽松的环境。

“负利率”,是指一年期存款利率低于全国居民消费价格指数(CPI)增速。华泰证券的研究报告显示,自上世纪90年代以来,我国经历过4次负利率时期,分别是1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。

另据国家统计局数据,在上述4次负利率期间,房地产都表现为价格大幅上涨,每次的涨幅在12.8%-60%之间。

这次负利率,房价还会大涨吗?新城控股高级副总裁欧阳捷认为,目前A股正面临剧烈调整,房地产作为居民保值性最强的大类资产,有望成为负利率时代抵御通胀的最佳标的。

严跃进认为,楼市环境宽松势头不减,一旦普通购房者和专业投资者意识到房产的保值及增值功能,就会积极入市,进而促使市场交易量快速上升。

从全国来看,6月中旬以来,在股市下跌的同时,房价整体微涨。8月份,70个大中城市新建商品住宅价格同比从上月下降0.4%转为上涨1.7%。

楼市冰火两重天

今年以来楼市的表现特征之一,就是城市之间的分化严重。

8月份,根据中国指数研究院数据,前十大城市中,只有一半房价上涨。其中,上海房价同比上涨9.9%,均价为35405元/平方米,北京房价同比上涨3.25%,均价为33784元/平方米,而深圳房价已同比上涨26.38%,均价达38000元/平方米!

与此同时,广州、杭州8月份房价同比均跌逾5%,均价分别为17000、16000元/平方米;重庆房价同比跌幅更达8%,均价仅为7000元/平方米。

房地产与金融资深评论人黄立冲指出,与以往普涨的市场格局不同,当前楼市虽然回暖,但城市分化依然严重,经济基础较好的一二线城市房价上涨速度较为明显,三四线城市由于供求关系失衡,受益程度相对较低。

张大伟指出,从8月份数据看,房价涨幅依然持续,而且逐渐从一线城市开始蔓延到二线城市。从南京等城市看,房价涨幅在加速,过去调整最深的部分城市也开始恢复,比如杭州、宁波等城市开始上涨;此外,7月份同比上涨只有北京、上海、深圳,到8月份,同比上涨已经有9个城市。

但是,整体的三四线城市因为库存绝对值过高,即使政策和信贷多重刺激,出现全面回暖的可能性也不大。

数据显示,深圳、上海、合肥、贵阳等城市处于库存压力最低的水平。土地需供比深圳为1.00,合肥1.02,上海0.99,贵阳1.38,四个城市库存消化周期指标全部在10个月以内,人均累计新房销售面积都低于或稍高于平均水平,表明这四个城市的新房销售还有不错的增长空间。

相对而言,泸州、扬州、唐山等三四线城市处于较弱的位置,供应压力大而需求潜力低。这些城市未来的住房需求增长空间将低于其他城市。

虽然一二线城市相对“不愁卖”,但张大伟认为,虽然一线持续回暖,但后续要面临价涨量跌的新课题;此外,城市中过多的豪宅项目,也会“拖累”一二线楼市房企的去化速度。

从全国市场来看,整体的库存压力仍在加大。据国家统计局数据显示,截至7月末,商品房待售面积66259万平方米,同比增长18%。

另据WIND统计数据显示,截至9月7日,已公布半年报的138家房企的总存货金额高达2.47亿,相较去年同期22024.96亿的存货总量,同比涨幅高达12%。这还是剔除了前期借壳上市的绿地的数据,如叠加上绿地的存量,总库存或将高达2.8万亿。

谈及今年楼市走势,中国房地产协会副会长任志强(微博)表示,目前还有6亿多平方米的库存,消化库存目前还在第一位,所以房价不会飞涨。“开发商的房子不敢随便涨价,因为还有大量库存,只有少量的开发商剩尾盘的时候猛涨价”,任志强说。

一线城市暴涨终结?

从最新的市场情况来看,深圳、北京、上海这些一线城市,今年以来迅猛的涨价或难以持续。

根据深圳中原研究中心的监测,国土委数据显示上周(9.08-9.14)一手住宅成交1001套,成交面积仅为10万平米,环比基本持平,确认了从九月第一周开始成交量再次下行的趋势。新房成交均价近3.33万/平方米,环比下降了12%。

深圳中原研究中心认为,深圳楼市情绪仍承受着市场热度下降的负面影响,即使是在金九银十,楼价也将面临一定的竞争考验。

在北京,据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,9月上旬新建纯商品住宅成交2421套,比上月同期下跌37.6%。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,北京楼市隐忧凸显,目前代表市场主流需求的改善型购房人群,既买不起豪宅,也享受不到公积金贷款的优惠,未来成交或仍将下滑,而这将影响房价表现。

长期来看,中原集团研究中心认为,人口流入及其结构将对城市房价有关键性的影响。这是因为,过去对市场扰动最大的因素——“投资需求”大幅减少,尚有投资价值的一线城市仍处限购之中,而绝大多数不限购城市由于供大于求而不存在投资价值,因此跨地域的购房需求消失,当地常住人口构成需求主体。

这意味着,当楼市需求回归到“居住”本质时,则人口越多、年龄结构越年轻的城市,有更多的实际需求,也更有条件支撑当地的房地产市场繁荣。

根据2010年人口普查数据,不论是哪一类城市,15岁以下人口占比均显著减少,而1-4岁年龄段占比更是急剧降低。按时间推算,这正是计划生育后第一批独生子女(80后)的孩子。人口年龄结构老化将直接影响未来住房是市场需求,不论一二三线城市都将面临这个问题,那些仍然可以吸引外来人口流入的发达城市受影响相对较小,而人口流出的城市将会雪上加霜。

硬币的另一面是,从2000年到2010年,全国人均住房面积增长了72%,分地区来看,最低的省份(直辖市)的人均住房面积增幅也达到40%。未来居民继续改善居住条件的需求已经不那么迫切。

即使在北京,由于公共资源和城市配套设施等与人口增长间的矛盾日益显现,北京人口流入已呈放缓态势。其中,人口增速已从2011年的2.9%降至2014年的1.7%,达“十二五”以来的最低水平。

克而瑞研究人士认为,北京人口流入的放缓将抑制房价上涨空间。随着北京人口流入进一步放缓,其房价继续上涨的空间也非常狭小。

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