房贷难致二手交易“半天吊” 如何预防买卖“烂尾”

楼市要闻广州日报2017-09-18 10:31

房贷难致二手交易“半天吊” 如何预防买卖“烂尾”

房贷难致二手交易“半天吊” 如何预防买卖“烂尾”

有数据显示,今年4~8月广州二手房成交63339套,其中按揭交易41875套,涉及按揭金额达394.43亿元。

最近,广州部分银行额度紧张,更有银行采取“价高者得”的方式进行放款,造成大量交易“半天吊”。据广州市房地产中介协会对6家按揭机构的调查数据,4~6月期间成交、享受了优惠利率的二手房交易,且已办理了交易过户手续和他项权利登记后,超过一个月仍未获银行放款的二手房交易共有1968宗,涉及贷款金额21.28亿元。据了解,21.28亿元未放款金额有可能只是冰山一角。据广州市房地产中介协会提供的数据显示,4~8月广州市二手房成交63339套,其中以按揭方式购房的交易达41875套,涉及按揭金额394.43亿元,这当中究竟还有多少未放款,暂时未有官方数据公布。

广州市房地产中介协会日前举办法律沙龙活动,研讨银行延迟放款对二手房交易带来的影响及应对策略。广州市房地产中介协会会长廖俊平表示,银行放款慢涉及两个方面的问题:一个是法律问题,另一个是政策问题。放款慢问题不仅仅涉及地产中介,更影响到千家万户,尤其是“卖一买一”的交易。中介协会成员纷纷呼吁银行遵守契约精神,先申请先入押的交易应当先放款,并希望各大银行把等候放款的排队情况公开化、透明化。

专题文/图:广州日报全媒体记者 李凤荷

在法律沙龙上,广州市房地产中介协会法律咨询服务中心周冬云律师表示,作为购房的买方已与银行订立借款合同,房屋已办理抵押登记,银行已取得不动产抵押证明,银行没有在常规的日期内放款,且由于迟办贷款的利率比前面办理贷款的宗数要高,故此利率高的按揭交易反而放款快。他认为这应该是重点探讨的问题。

周冬云律师认为,银行借款合同通篇约束借款人,保留银行的诸多权利,但是关键的地方如满足放款条件后应多长时间后能够放款,对此银行却无明确规定,这成了一个“灰色地带”。

身兼仲裁员的陈继敏律师表示,仲裁或许可以比法院诉讼更快解决放款难的问题。他半个月前曾经仲裁一个案子,涉及从化一个二手房交易,卖方收到三成首期即把房子交给买方,房屋已过户并抵押登记,5个多月尚未放款,银行表示无额度放款。仲裁机构向银行发调查函,要求银行解释放款难是哪方的责任,银行收到调查函后第二天就把尾款放了。

房卫士按揭总经理郑大源认为,应呼吁银监会要求各个银行严格按照出押时间来排队放款,公布目前积压未放款的宗数以及排队放款的情况。从他接触的案例来看,遇额度紧张,小银行要求提高利率才放款,但大银行较遵守合约精神,8.5折的贷款合同依然在放款。

广州市房地产中介协会秘书长吴忱建议,客户在寻找贷款银行时应多找几家银行申请同贷书,哪个银行承诺放款快才找哪家银行来签署按揭合同。

面对“放款难” 以下贴士保障你的权益

贴士一:

“打死”也不能提前交房,提前交房必须签署租赁协议

目前,一些“最冤”的业主是仅拿到三成首期、房子已过户买家并交给买家装修或使用的人士,他们一直等待银行发放尾款,而买家却因为房子已落到自己名下且房子已到手,对于配合银行上调利率的意愿不强。为此,中介人士表示,在实际中,收齐楼款前愿意提前交房给买家的业主是非常罕见的,业主一般都懂得收齐楼款才交楼,有楼在手就相当于有筹码。建议如买家希望提前收楼,双方应协商支付租金以及签署补充协议。

贴士二:

“卖一买一”应明确放款时间以及应对条款, 合同应订明贷款种类

“卖一买一”的连环单同样遭受重创。为此,律师建议,针对卖方,应在合同中约定一个明确的放款时间,否则卖方无法把握下一步交易的时间;对买方,选择信誉好的银行。遇上延迟放款,应尽快沟通,争取买家接受提高利率。专家建议,合同中应加入“如遇国家利率调整,买家有义务在入押后×月后应接受新利率”的条款。

此外,一般在二手房买卖合同中,办哪种按揭也没有事先约定,而实际上每一种按揭方式的申请时间和放款时间也是各有不同,建议双方必须事先约定。

贴士三:

放款前买家应谨慎借款,临门一脚“挞Q”就惨了

根据多家中介反映的真实案例,中介人士提醒买家为确保放款,在房款发放前应谨慎借款。

一名中介提供真实案例:她协助办理交易的买家为买房贷款130万元,等待4个月后终于放款了,但是由于银行在放款前对买家再进行一次征信调查,发现买家名下比发放同贷书时的征信调查多了650万元贷款,银行认为买家负债情况发生重大变化,要求买方先还清650万元贷款,银行才会发放130万元房款。

另一位中介也表示,银行在放款前,发现她的一个客户名下多了一笔消费贷款,怀疑这名客户的消费贷款为首付贷,要求该客户还清消费贷款后才可放款。

观点之争

贷款合同屡现“霸王条款”

广州市房地产中介协会法律咨询服务中心周冬云律师认为,一些法律意见认为,贷款“价高者得”,银行不构成违约。他并不认同这种说法。从法律角度看,合同有效,双方均应遵照履行。

根据《合同法》的规定,合同必须约定合理的履行期限,银行放款的合理履行期限可参考平均放款时长,在符合合同约定的范围内,借款人有权要求银行放款,如银行没有合理放款则构成违约。银行如要求借款人接受利率调整才放款,则违反了《合同法》诚实信用的原则,权利受损的借款人可以通过投诉、诉讼等方式主张权利,并要求银行赔偿损失。

合富置业法务顾问赵德民以一份银行的同贷书为例阐述,该同贷书有以下表述:“同贷书并不构成我行放款的义务”“我行有权单方取消”。 同贷书如此“霸王”,贷款合同也是“半斤八两”,贷款合同内多半是约束借款人的条款,借款人在满足借款条件后,银行何时放款却没有明确约定。

如能在合同中补充银行不按时放款的违约条款,或许能促使银行按时、合理放款。但中介企业代表认为,让银行修改合同条款的难度极大,对此,律师建议可以呼吁如工商局、消委会等部门介入,制定相关合同示范文本。

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