楼市调控新特点:租赁政策密集发布 租赁地增多

楼市要闻中国网2017-09-18 10:29

今年8月成为中国房地产历史上租赁政策发布最密集的月份,这代表了楼市调控政策新特点。建立租购并举住房制度,发展住房租赁市场,是房地产调控长效机制的政策之一;鼓励租赁消费,赋予租房者更多权利,也是科学住房观念的重要环节。

9月15日,上海发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》(下称《意见》),明确指出加快培育和发展住房租赁市场。到2020年,基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

这是热点城市推动租赁市场发展的最新案例。中原地产研究中心统计显示:2017是中国历史上发布租赁政策最为密集的年份。仅8月,累计有超过14个城市或部门发布了17次有关鼓励房地产租赁的政策。最近1年多时间里,有超过8个省份及超过25个城市出台了相关政策内容。

中原地产首席分析师张大伟认为,这代表了楼市调控政策新特点。建立租购并举住房制度,发展住房租赁市场,是房地产调控长效机制的政策之一;鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多权利,也是科学住房观念的重要环节,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。

租赁土地供应增加

在上海发布的《意见》中,特别提及健全住房租赁制度,加大租赁权益保护力度。坚持以企业为主体和市场化运作,加快推进供给侧结构性改革,大幅增加租赁住房建设供应,满足多层次的住房租赁需求。

其中对于租赁地块供应,《意见》提到,通过新增用地建设、商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径,改善住房供应结构。同时指出,充分发挥房地产开发企业、经纪机构、代理经租机构、物业服务企业等各类企业在住房租赁市场中的主体作用,并注重发挥国资国企对住房租赁市场的稳定器、压舱石作用。

早在2015年12月,购租并举的住房制度就在中央经济工作会议上被提出。随后,与发展住房租赁业务相关的政策被陆续推出。2017年7月,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选取广州、深圳等12个城市开展试点。

8月28日,国土资源部、住房城乡建设部发文,明确提出构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,并提出在北京、上海、沈阳、南京、杭州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房的第一批试点。随着决策层大力提倡租购并举,各地政府纷纷响应。其中,要求企业100%自持的租赁土地出让成为新形式。

自7月初首推2幅租赁地块后,上海已公示租赁住房用地接近20幅,且主要集中在位置较好的区域。9月13日,上海出让4宗租赁宅地,分布于浦东新区、长宁区、徐汇区,建筑面积共计21.8万平方米,起始楼面均价7725元/平方米。最终上海地产集团拿下全部地块,溢价率均为0;9月11日,广州公共资源交易网挂出一宗宅地公告,明确项目建成后全自持,不得分割销售,自持年限与土地出让年限一致。此外,据中原地产统计,目前北京已累计成交20宗70年产权租赁土地,合计面积达131万平方米;武汉已筹万套租赁住房房源5年内推5万套可供20万人租住。

今年8月成为中国房地产历史上租赁政策发布最密集的月份。如郑州于8月14日出台方案要求,到2020年,以各种形式新增租赁住房将达到5.3万套。杭州于8月30日出台方案,将加大公租房供应力度,未来3年新增租赁住房总量将占新增商品住房总量30%,未来5年公租房保有总量不少于8万套。广州市国规委计划,未来5年将推出825万平方米租赁住房用地,预计可供应租赁住房15万套。

推动租赁市场发展

张大伟认为,从政策内容看,目前所推出的主要是加减法政策,加法增加供应,减法则是减少选择租赁居住的阻力。政策主要有两个方向:一类是直接影响房源供应,如北京、上海等城市出让70年产权的租赁用地;另一类是针对租购同权的政策,增加租房者获得的权益。他表示,政策着力点主要是保护租房者,维护租赁关系稳定。这背后的逻辑是为了应对房价过高给人们带来的生活压力。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为,政府推出租赁土地是为了解决房价过高问题,“没有买卖就没有炒作。”他表示,租赁住房意味着租户无房屋所有权,如今在城市中奋斗的年轻人在年老后会选择回到家乡,如此则可以促进城市保持年轻活力,为城市带来创新和生机。

欧阳捷注意到,从目前上海出让的租赁土地来看,拿地者均为国有企业。他表示,租赁住房用地要求70年自持,将会沉淀大量资金,若租金回报率低至1%-2%,将无法覆盖资金成本。他指出,长租公寓的盈利主要来源于租金,而他认为市场无法接受长租公寓租金出现大幅增长。从投资角度来看,长租公寓投资的“大头”在于土地款和税费,如果政府降低对这两类资金的要求,则意味着国有资产的流失、国家财政收入损失,因此“唯一的方法就是‘左手倒右手’,让给国有企业。”而北京竞自持的方式与竞保障房有着相同的逻辑。

欧阳捷表示,租赁市场是“赚慢钱”的方式,可能要10-20年才能看出是否盈利,这与目前主流的开发模式相悖。他认为,租赁土地出让方面,民营企业难以承受,国有企业操作此事也难以为继,因为这会带来越来越高的负债率,而他不太认可目前对长租公寓四五年能回本的观点,“长租公寓四五十年能不能回本都不知道,未来不可预知。”

张大伟则指出,年内出台租赁政策的频繁程度刷铝死史纪录。30省市的政策有利于市场平稳发展,但包括租赁和销售等行为都存在很多问题,所以还需要落地执行过程中的各地细化调整。从长远看,租赁市场会在各城市的政策落地后,有所平稳,健康发展。

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